Certaines sociétés font appel au Commissaire de Justice, et notamment aux fins de faire constater des destructions pour justifier auprès des impôts les biens détruits, des livraisons non-conformes, des biens dégradés, des nuisances sonores, olfactives ou visuelles, ou encore des problèmes de voisinage.
DONATION
En dépit de la proximité qui peut exister entre différents individus, peu sont en réalité capables de connaître exhaustivement l’envergure de la composition d’un patrimoine qui n’est pas le sien (tableaux, bijoux, vaisselles, créances monétaires, véhicules).
Ainsi, dans le cadre de la transmission d’un bien par donation, un inventaire des biens composant le patrimoine peut être requis.
Par définition, dresser un inventaire c’est en réalité répertorier l’ensemble de l’actif et du passif présent dans le patrimoine d’une personne.
Pour ce faire, il importe d’avoir recours au mécanisme de la prisée, lequel n’est autre qu’une estimation monétaire des différents actifs mobiliers et immobiliers en fonction des éléments caractéristiques qui leurs sont inhérents.
Les Commissaires de Justice du réseau KHPCA sont qualifiés pour faire l’ensemble de vos inventaires en la matière.
SUCCESSION
De la même façon que pour la donation, l’inventaire peut s’avérer nécessaire dans le cadre d’une succession, voire même obligatoire.
En effet, à la disparition d’un proche, l’inventaire est obligatoire lorsqu’un des héritiers à une succession n’a pu être contacté au moment de cette dernière.
Encore, s’agissant de l’acceptation d’une succession à concurrence l’actif net, l’article 789 du même code dispose en ce cas : « La déclaration est accompagnée ou suivie de l’inventaire de la succession qui comporte une estimation, article par article, des éléments de l’actif et du passif ».
Enfin, le recours à un inventaire est imposé dès lors qu’un des héritiers du défunt conserve la jouissance des différents « meubles meublants » de ce dernier.
Dans tous les cas, l’intérêt premier de l’inventaire et de la prisée n’est autre que donner une estimation réelle de la valeur du patrimoine du défunt et par conséquent, des droits qu’une telle succession peut engendrer.
Pour cause, le défaut d’inventaire implique automatiquement de la part de l’administration fiscale un calcul forfaitaire des composantes du patrimoine et ce, à hauteur de 5% de l’actif brut successoral.
Ainsi, c’est de la valeur de la succession, et donc de la prisée du patrimoine qui en est faite, que dépendent les règles d’imposition s’appliquant aux différents héritiers.
Dès lors, ne pas faire dresser d’inventaire successoral laisse la possibilité à l’administration fiscale, suspicieuse de la valeur réelle des biens déclarés, de mettre en œuvre une opération de redressement. De la même façon, le recours à un inventaire permet également de s’assurer d’un partage égal ou du moins équitable des biens entre les héritiers successoraux et ainsi, d’éviter tant un contentieux judiciaire qu’extrajudiciaire.
LOGEMENT FAMILIAL
La constatation de l’affichage du permis de construire, de démolir, de lotir ou encore de la déclaration de travaux permet de faire courir le délai des tiers contre vos projets de construction.
Ainsi donc, le procès-verbal de constat par Commissaire de Justice apparait des plus opportuns pour vous prémunir des éventuelles contestations qui pourraient s’élever.
En effet, lorsque notre intervention est requise, nous nous rendons sur les lieux du panneau par principe le jours ou 2-3 jours suivant son affichage.
Ensuite au besoin, nous pouvons revenir de façon aléatoire pendant le délai légal d’affichage, ainsi qu’à la fin dudit délai.
Pour justifier de notre passage et de la conformité du panneau avec les prescriptions du Code de l’urbanisme, le nous prenons différentes photographies du panneau et ce, depuis la voie publique puisqu’il s’agit d’une des conditions de validité du panneau ; il doit être visible et libre depuis la voie publique.
A préciser que le défaut d’affichage du permis de construire peut être répréhensible, mais peut également permettre aux tiers d’exercer un recours contentieux contre celui-ci après le délai légal de 2 mois, ce qui pourrait amener au prononcé d’une obligation de démolition des travaux effectuer.
Ainsi, le risque est bien trop grand puisque les travaux de démolition coûtent bien plus qu’un constat de permis de construire.
Egalement, les travaux sur le logement familial sont pour beaucoup vecteurs d’angoisses.
Pour cause, les erreurs arrivent plus fréquemment qu’on le pense et ce, même lorsque les travaux sont assurés par les professionnels du bâtiment.
Ainsi, différents comportements sont à adopter lorsque des malfaçons (défaut de construction ou tout du moins à une imperfection de celle-ci, en raison d’une mauvaise exécution de la part du maitre d’œuvre) sont à déplorer.
En principe, comme le maitre d’ouvrage est autorisé à aller librement sur le chantier, celui-ci repère dès le moment des travaux l’ensemble des malfaçons apparentes.
Toutefois, celles-ci ne sont pas toujours visibles à ce moment, ni même à celui de la réception des travaux.
Ainsi, le législateur a mis en place différentes garanties au sein du Code civil, notamment la garantie de parfait achèvement qui vaut jusqu’à un an suivant la réception des travaux, la garantie biennale de fonctionnement prévue à l’article 1792-3 pour les équipements de la maison, ainsi que la garantie décennale qui elle, est valable 10 ans et s’applique pour les défauts relevant du gros œuvre et rendant la construction non-habitable.
Là encore, il est des plus judicieux de requérir notre intervention aux fins de faire constater dans un procès-verbal les différentes malfaçons.
ABANDON DE CHANTIER
Qu’il s’agisse de la construction d’un bien immobilier, d’une extension ou de tout autre projet de la sorte, les travaux sont pour beaucoup vecteurs d’angoisses.
Pour cause, le cas de l’abandon de chantier n’est pas une fiction, il arrive véritablement, et bien plus souvent qu’il ne le devrait.
Par définition, l’abandon de chantier est le fait pour des ouvriers de déserter un chantier de construction ou de rénovation et ce, définitivement et sans la moindre explication fournie au maitre d’ouvrage.
Quelles que soient les raisons de l’abandon de chantier, celui-ci est évidemment préjudiciable pour le commanditaire des travaux qui se retrouve face à des travaux en suspens, d’autant plus s’il avait d’ores et déjà versé une provision au maitre d’œuvre.
Dans ce cas, il est des plus opportuns pour vous, maitre d’ouvrage, de requérir nos services afin de faire dresser un procès-verbal de constat, non seulement pour agir en justice, mais également pour répertorier l’ensemble des travaux d’ores et déjà effectués et ceux qui ne le sont pas.
Ainsi, si un autre devis doit être souscrit par suite pour continuer les travaux avec une société tierce, le procès-verbal de constat permettra de garder une trace des travaux pour l’heure réalisés.
PATRIMOINE
Le principe est clair : le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé.
Dans tous les cas, le préavis doit être donné soit par voie de signification d’un Commissaire de Justice, soit par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, ou soit en directement en main propre.
S’agissant du congé donné par le bailleur, les règles sont quelque peu différentes.
En effet ici, le locataire dispose d’un véritable droit à la reconduction du bail dès lors qu’il a occupé les lieux à titre de résidence principale au moins 8 mois par an, voire son conjoint ou une personne à charge.
Toutefois par exception, il est des cas dans lesquels le bailleur peut délivrer congé. Ici, encore faut-il qu’il soit donné au moins 6 mois avant la fin du bail, et qu’il remplisse l’un des motifs prévus à l’article 15 de la loi Mermaz-Malandain : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
Dans tous les cas, le domaine locatif fait partie du quotidien du Commissaire de Justice qui connaît les droits et obligations du propriétaire et du locataire. Alors n’hésitez pas à nous interroger à ce sujet.
ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER
Son descriptif permet de rapporter la preuve de son état lors de l’achat afin d’évaluer équitablement sa plus value-ultérieure.
L’ADMINISTRATION D’IMMEUBLE
Le Commissaire de Justice peut exercer l’activité d’administrateur d’immeuble dans le cadre d’une cession immobilière, ou en tant que syndic de copropriété, sous diverses conditions prévues par son statut professionnel.
Le Commissaire de Justice ainsi habilité, grâce à la conjonction d’une formation universitaire de haut niveau, a une connaissance approfondie de la population locale et du contexte économique de sa région, est amené à répondre à l’attente de tout propriétaire ou copropriétaire désireux de bénéficier d’un ensemble de compétences permettant l’utilisation du service recherché.
